공시지가 조회 토지 및 주택

공시지가는 정부에서 공시하는 가격으로 부동산 가격의 지표가 됩니다. 매년 변동되는 공시지가 조회를 통해 당해연도의 각종 부과 세금 및 연금 지급관련, 사회부담금을 미리 알아볼 수 있습니다. 공시지가는 보유세에 해당되는 재산세와 종합부동산세의 과세표준이며, 사업자 등 국민건강보험 지역가입자의 보험료 변동요인이기도 합니다. 또한 공시지가 상승으로 인한 세부담 증가는 전세 및 월세로의 전가로 이어질 수 있으며, 기초연금/주택연금 등 각 연금 지급 심사기준 항목 중 하나에 해당되기도 합니다. 이외에도 공시지가 1억 이하 주택은 주택수에 포함되지 않는 등 공시지가는 넓게 영향을 끼치기 때문에 앞서 말씀드린 부분들과 함께 부동산에 관심이 있다면 흐름을 알아두고 변경되는 정책 등을 파악하면 좋다고 말씀드릴 수 있습니다.

공시지가란?

공시지가는 정부 주관 조사 및 산정 절차를 거쳐 공시하는 가격으로, 부동산 가격의 지표를 말합니다. 공시지가는 크게 토지와 관련된 공시지가와 건물에 관련된 공시지가로 나뉩니다. 여기에서 보유세 과세표준, 국민건강보험 지역가입자 보험료 변동 요인 등으로 활용되는 것은 토지 관련에는 ‘개별공시지가’ 이며, 건물(주택)관련에는 ‘공동주택 공시가격’과 ‘개별단독주택 공시가격’ 입니다.

구분명칭
토지관련표준지 공시지가, 개별공시지가
건물관련 (주택)공동주택 공시가격, 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격

표준지 공시지가와 개별공시지가

표준지 공시지가개별공시지가
주체국토교통부장관시장, 군수, 구청장
공시일 및 기준일매년 2월 말(공시가격 기준일 1월 1일)매년 5월 31일까지
효력토지 거래의 지표, 보상금 산정, 개별토지가 산정 기준 등국세 및 지방세, 각종 사회부담금 기준 등
이의신청공시일로부터 30일 이내 국토교통부에 이의신청공시일로부터 30일 이내 시·군·구에 이의신청

표준지 공시지가

표준지 공시지가는 토지이용 상황 및 주변 환경조건이 유사하다고 인정되는 대표성이 있는 토지 50만 필지를 선정하여 산정하는 가격입니다.

객관적인 가격 평가를 위하여 업무실적 및 신인도 등을 고려하여 둘 이상의 감정평가 법인에 조사 및 평가를 의뢰하여 토지소유자 그리고 시·군·구의 의견을 시·군·구 토지평가 위원회 및 중앙토지평가 위원회 등의 심의과정을 거쳐 공시하게 되어 있습니다.

표준지 공시지가는 토지 거래의 지표로 활용됨은 물론 보상금 산정의 기준이 되고 개별공시지가 산정의 기준이 됩니다.

개별공시지가

개별공시지가는 국토교통부 장관이 공시한 표준지공시지가를 기준으로 산정한 단위면적당 가격(㎡) 입니다.

국세 및 지방세에 해당되는 양도소득세, 상속세, 취득세, 등록세, 재산세, 종합부동산세, 종합토지세 등의 과세표준이 되며 뿐만아니라 국민건강보험 지역가입자 건강보험료 변동요인 등 각종 사회부담금의 부과기준으로 활용됩니다.

표준단독주택 공시가격과 공동주택 공시가격, 개별단독 공시가격

표준단독 주택은 국토교통부에서 전국의 주택 중 대표성이 있는 약 20만 가구를 선정하여 평가한 가격으로 공동주택 공시가격 및 개별단독 공시가격 산정의 기준 등으로 활용됩니다.

기준일자효력
표준단독주택 공시가격매년 1월 1일공동주택 공시가격 및 개별단독 공시가격 산정 기준
공동주택 공시가격매년 1월 1일, 매년 6월 1일아파트·연립주택·다세대주택 등 공동주택에 대한 세금 부과기준
개별단독 공시가격매년 1월 1일, 매년 6월 1일개별 단독주택 관련 세금 부과 기준

공동주택 공시가격 조회

공동주택 공시가격은 ‘국토교통부 부동산 공시가격 알리미’ 사이트에서 조회할 수 있습니다.

개별단독 공시가격 조회

개별단독주택 공시지가 조회는 해당 시·군·구청 홈페이지에서 조회할 수 있습니다.

위의 내용에서 알 수 있듯이 국세 및 지방세 과세표준 및 각종 부담금 부과기준, 기초연금 등 사회복지와 관련된 공시지가 조회를 하기 위해서는 토지와 관련된 공시지가는 ‘개별공시지가’ 그리고 주택과 관련된 공시지가는 ‘공동주택 공시가격’ 또는 ‘개별단독주택 공시가격’을 조회하시면 됩니다.

공시지가 조회 이의신청

공시된 개별공시지가 및 공동주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격에 대하여 이견이 있는 경우에는 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청을 통해 재감정을 기대해볼 수 있기 때문입니다.

관할 시·군·구청 (읍·면·동) 민원실을 방문하여 직접 접수할 수 있으며, 또는 한국부동산원 지사에 팩스, 우편 등으로 제출할 수 있습니다.

처리기간은 최대 30일이며 부동산공시가격알리미를 통한 인터넷 이의신청은 해당 사이트내에서 열람할 수 있으며, 서면제출분에 대해서는 마찬가지로 해당 사이트내 열람 또는 우편으로 개별통지됩니다.

공시지가와 보유세(재산세, 종합부동산세)

공시지가는 재산세와 종합부동산세의 과세표준이 됩니다.

재산세종합부동산세
과세 기준일매년 6월 1일매년 6월 1일
과세표준소유한 주택의 공시가격소유한 주택의 공시가격
공제금액· 1가구 1주택자 11억원
· 1가구 2주택자 인별합산 6억원
납부기간매년 7월, 9월매년 12월

재산세와 종합부동산세의 과세 기준일은 매년 6월 1일 입니다. 등기상 6월 1일 소유주에 과세되기 때문에 매수자 입장에서는 6월 1일 이후로 잔금 및 등기접수를 완료하는것이 유리하겠으며, 반대로 매도자는 6월 1일 이전에 매매가 완료(잔금 및 등기)되는것이 유리합니다.

재산세는 매년 7월, 9월 분할납부하게 되며 만약 세액이 적을경우에는 7월에 일시납하게 됩니다.

종합부동산세는 12월에 일시납하게 되지만, 모든 주택 소유주에게 부과되는 재산세와는 달리 종합부동산세는 공제금액 기준이 있습니다. 1가구 1주택자는 소유한 주택의 공시가격이 11억원 이하라면 종합부동산세 과세대상에 해당되지 않습니다. 1가구 2주택자는 소유한 주택의 공시가격 인별합산이 6억원 이하라면 종합부동산세 과세대상에 해당되지 않습니다.

공시지가에 따른 건강보험료 변동

국민건강보험은 직장인(근로자)의 경우에는 직장가입자로 가입되며, 사업자의 경우에는 지역가입자로 가입됩니다.

지역가입자 건강보험료 산정은 소득, 자동차, 재산 등을 점수로 산정하여 보험료를 산정하는 방식으로 이루어집니다.

재산부분에서 소유한 주택에 대한 항목이 있는데, 점수를 매길 때 취득가액이나 현시세 등이 아닌 당해연도 공시가격을 기준으로 점수를 산정합니다.

하여 공시가격 상승 혹은 하락은 국민건강보험 지역가입자의 보험료 변동에 영향을 줍니다.

공시지가와 기초연금 등 사회복지

기초연금 수급대상자 선별시 신청인의 소득, 재산, 자동차, 부채현황 등을 심사하게 됩니다. 위의 건강보험료와 마찬가지로 소유한 주택의 공시가격이 일정 금액 이하인 경우에만 주택연금 수급대상자로 선별됩니다. 하여, 다주택자일수록, 소유한 주택의 공시가격이 높을수록 기초연금 수령 확률은 낮아집니다.

공시가격 1억 이하 주택수 포함 여부

공시가격 1억 이하의 아파트, 다가구 주택 등에 대해서는 대부분 실수요가 많기 때문에 세금중과를 배제하여 취득세는 1.1% 입니다.

(참고로, 가정 어린이집, 노인복지주택, 재개발 주택 부지확보 주택 등도 취득세 중과 대상에서 제외됩니다.)

하지만 공시지가 1억 이하의 주택이 취득세 중과 대상에는 제외되어도, 주택수에는 포함됩니다. 세금 중과 예외 규정에 따라 공시지가 1억 이하의 주택을 몇채 매수하던 취득세는 1.1% 이지만, 주택수에는 포함됩니다.

예를들어 조정대상지역내의 주택을 소유하고 있는 1가구 1주택자가 공시지가 1억 이하의 주택을 매수한다면, 취득세 중과 대상에서는 제외되지만 1가구 2주택자가 되게 됩니다.

정리하자면, 공시가격 1억 이하 주택은 취득세 세금중과는 배제되지만 주택수에는 포함된다는 뜻입니다.

단, 재개발 정비구역으로 지정되어 있는 지역의 공시가격 1억 이하 주택을 매수하는 경우에는 취득세 중과 대상입니다.

또한, 공시가격 1억 이하 주택에 대해서는 조정대상지역 유무와는 상관없이 취득세는 1.1% 이지만, 양도세는 지역에 따라 상이합니다.

수도권/광역시/특별자치시 외의 지역에 있는 양도 당시 공시가격 3억원 이하 주택은 양도소득세 계산시 주택수에 합산되지 않으며, 매도할 경우 양도세 중과 대상에서 제외됩니다.

또한, 1가구 2주택자 기준 수도권/광역시/특별자치시 지역에서의 공시지가 1억 이하 주택은 양도세 중과가 배제됩니다.

공시지가 조회의 중요성

위에서 말씀드린것과 같이 공시지가는 우리의 실생활에 큰 영향을 끼친다고 볼 수 있습니다. 위에서 언급한 부분 외에도 공시지가가 상승하면 소유주의 세 부담이 증가하기 때문에, 이는 전세 및 월세로 전가되어 전반적으로 부동산 시장에 큰 영향을 줄 수 있는 등 넓은 영역에 걸쳐 영향을 끼칩니다.

하여 매년 공시되는 공시가격을 미리 조회하고, 증감될 세금, 변동될 각종 부담금, 기초연금 등 사회복지와 관련된 부분 등을 미리 계산해볼 수 있으며 흐름을 파악할 수 있게 됩니다.

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