1가구 1주택 양도소득세 세율과 비과세 조건

양도소득세란 취득가액과 양도가액간의 차액으로 이익을 보게 되면 이익금에 부과하는 조세에 해당되는 세금입니다. 1가구 1주택 양도소득세의 경우 조건을 충족한다면 비과세 혜택을 볼 수 있는데요. 양도소득세 비과세 조건과 함께 1주택자의 양도소득세 세율 등의 내용을 알아보도록 하겠습니다.

차례 보이기

양도소득세 세율

과세표준	세율	누진공제액
1,400만원 이하	6%
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1억5천만원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

위의 표는 양도소득세 세율 입니다. 취득가액과 양도가액간의 차액으로 발생한 이익금액이 과세표준인데요. 예를들어 이익금액이 1,000만원인 경우 세율은 6%가 적용되어 양도소득세를 계산하게 됩니다.

양도소득세의 경우 다주택자 여부, 보유기간, 실거주기간 등에 따라 적용되는 세율이 다르며, 다음은 1주택자 세율입니다.

1가구 1주택 양도소득세 세율

주택 보유기간	주택 및 입주권	분양권
1년 미만	70%	70%
2년 미만	60%	60%
2년 이상	기본세율	60%

주택 보유기간이 2년 이상이라면 기본세율이 적용됩니다. 하지만 2년 미만인 경우 60%, 1년 미만인 경우에는 70%만큼의 세율이 적용됩니다.

예를들어 취득가액과 양도가액간의 차액으로 발생한 이익금액이 1,000만원인 경우 보유기간이 2년 이상이라면 기본세율인 6%가 적용되지만, 1년 미만이라면 70%, 2년 미만이라면 60%가 적용됩니다.

분양권의 경우에는 2년 이상 보유기간을 충족하더라도 기본세율을 적용받을 수 없다는 점 유의하시길 바랍니다.

1가구 1주택 양도소득세 비과세 조건

주민등록상 같은 주소지에 거주 중인 부부와 미혼인 자녀를 포함한 해당 주택에 대한 보유기간을 2년을 넘긴 후 해당 주택을 양도하는 경우에는 취득가액과 양도가액간의 차액으로 인한 이익금액이 발생하여도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

단, 비과세 조건을 충족하지 못하는 경우에는 기본세율이 적용되며 다음의 조건들을 충족해야 합니다.

양도가액

양도소득세 비과세 구간은 최대 12억 입니다. 양도가액이 12억 미만인 경우에 한해서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있으며 12억 초과분에 대해서는 양도소득세가 발생합니다.

예를들어, 10억에 취득한 주택을 보유기간을 2년이상 채운 뒤 12억에 양도한다면 이익금액은 발생하였지만 비과세 구간을 초과하지 않았기 때문에 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

하지만 만약 13억에 양도한다면 이익금액 총 3억 중 10억 ~ 12억 구간인 2억에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있으며 12억 ~ 13억 구간인 1억에 대해서는 양도소득세가 발생합니다.

조정대상지역

양도하는 주택의 소재지가 조정대상지역내에 포함된 경우에는 보유기간 2년 이상은 물론 실거주기간 2년 이상 조건이 추가로 붙습니다. 전세나 월세를 끼고 매매한 뒤 추후 입주하는 등의 형태로 보유기간은 2년 이상이지만 실거주기간이 2년이 되지 않는 경우에는 기본세율이 적용되며 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

보유 및 거주기간 재기산 제도

재기산 제도는 개정전에는 다주택자가 나머지 주택을 모두 양도하고 최종 1주택이 남게된 날로부터 보유기간과 거주기간을 재기산 하였습니다.

하지만 실수요자에게 피해가 발생하기에 2022년 5월 다시 개정되어 해당 내용이 폐지 되었습니다.

현재는 다주택자가 나머지 주택을 모두 양도하고 최종 1주택의 보유기간이 해당 주택 취득일로부터 2년 이상이며 조정대상지역인 경우 실거주기간 2년 이상 조건까지 충족한다면 최종 1주택이 되고 나서 바로 양도를 하여도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

일시적 1가구 2주택자 비과세 조건

다주택자는 원칙적으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없지만, 일시적 1가구 2주택자의 경우에는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

1가구 1주택자가 청약 당첨이 되어 분양권을 취득한다던가, 추가로 주택을 매수계약을 체결하고 이사를 준비하는 경우가 있습니다.

기존 주택을 원하는 날짜에 매도하고 신규 주택이나 분양권을 취득하는 경우에는 깔끔하게 1가구 1주택자 양도소득세 비과세 조건을 충족할 수 있습니다. 하지만 부동산 거래는 매도자와 매수자간의 협의를 통해 매도/매수일이 결정되며 또한 조정될 수 있기 때문에 이런 경우에는 일시적 1가구 2주택자를 허용합니다.

다만, 신규 주택 취득 시기가 중요한데, 기존 주택에 대한 보유기간이 2년 이상이며 조정대상지역인 경우 실거주기간 2년 이상 조건을 충족해도 신규 주택 취득 시기가 기존 주택을 매매한 뒤 1년 이내에 이루어진다면 일시적 1가구 2주택자로 허용하지 않습니다. 때문에 기존 주택 매매를 한 뒤 1년 이상이 지난 시기에 신규 주택 또는 분양권을 취득해야 일시적 1가구 2주택자가 허용됩니다.

또한, 일시적 1가구 2주택의 경우 당연히 기존주택을 처분해야 하며 신규주택 취득 후 2년 이내에 기존 주택 처분이 이루어져야 합니다.

2년 이내에 기존주택에 대한 처분이 이행되지 않은 경우 가산된 양도소득세를 납부하게 되니 이 점 참고하시길 바랍니다.

결혼, 증여, 합가 등으로 인한 일시적 1가구 2주택자

결혼, 증여, 합가 등으로 인해 일시적 1가구 2주택자가 된 경우에는 기존주택 처분 유예기간을 조금 더 가지게 됩니다. 두 개의 주택 중 어느 하나의 주택을 처분해도 상관 없으며 혼인신고일 기준 5년 이내에 둘 중 하나의 주택에 대한 처분이 이루어지면 됩니다.

증여를 통한 일시적 1가구 2주택자의 경우 3년 이내에 처분이 이행되어야 하며 처분하는 주택의 가격은 9억 이하에 해당되어야 합니다.

합가를 통한 일시적 1가구 2주택자의 경우 10년 이내에 매도를 하면 됩니다.

하지만, 매도 대상이 되는 주택이 2년이상 보유기간, 조정대상지역인 경우 추가로 2년 이상 실거주기간을 충족해야만 적용되는 것이니 이 점 주의하시길 바랍니다.

장기보유특별공제

보유기간/거주기간	3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상	10년 이상
보유기간	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
거주기간	12%(8%*)	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
합계	*24%(20%)**	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

✔ 거주기간 2년 ~ 3년 구간은 8% 적용

장기보유특별공제는 1년에 보유기간 4%, 거주기간 4% 합산하여 계산하여 10년까지 최대 80%의 세금공제를 받을 수 있는 제도입니다. 상세 내용은 장기보유특별공제 글에서 확인 하실 수 있습니다.

양도소득세 계산기

양도소득세 계산기

위의 양도소득세 계산기를 통해 양도소득세 모의 계산이 가능합니다. 주택은 물론 분양권, 입주권, 토지, 상가 등에 대한 모든 양도소득세 계산이 가능합니다.

조정대상지역 유무, 취득가액, 양도가액, 소요경비, 취득일자, 양도일자를 입력해 넣어 양도소득세를 모의계산할 수 있습니다.

이상으로 1가구 1주택 양도소득세 세율과 비과세 조건, 장기보유특별공제 내용을 살펴보았습니다. 부동산 정책의 경우 다소 빠른 시간 내에 변경되기 때문에 종종 실무자들도 헷갈려하는 경우가 있습니다. 하여, 매매를 준비하고 계신분들은 최신 정보를 숙지하시는것이 중요하다고 말씀드릴 수 있겠습니다.