양도소득세는 부동산(주택, 상가, 건물, 토지 등)을 취득한자가 추후 해당 물건을 양도하였을때, 차익이 발생하여 이익금이 발생하였을때, 이익금에 부과하는 세금 입니다. 양도소득세 비과세는 주택은 소정의 조건을 충족하는 경우 취득가액보다 양도가액이 더 높아 차익 발생 및 이익금이 발생하여도 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 양도소득세율과 비과세조건 등에 대한 모든 내용을 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
위는 양도소득세율표 입니다. 예를들어 주택 양도시 이익금액이 1,300만원이 발생하였다면 세율은 6%가 적용됩니다.
1가구 1주택자인지, 다주택자인지 또한 보유기간에 따라, 실거주기간에 따라 적용되는 양도소득세율이 상이하기 때문에 집중하여 내용을 확인해보시길 권해드립니다.
1가구 1주택 양도소득세
| 보유기간 | 주택 및 입주권 | 분양권 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 2년 미만 | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율(6% ~ 45%) | 60% |
양도소득이 1,300만원인 경우 세율은 6%가 적용되는데, 보유기간이 1년 미만인 경우라면 6%가 아닌 70%가 적용됩니다. 만약 보유기간이 2년 이상이라면 기본세율인 6%가 적용됩니다.
보유기간에 따라 적용되는 세율이 상이하다는것을 알 수 있습니다.
1가구 2주택 양도소득세
| 다주택자 | 세율 |
|---|---|
| 1가구 2주택 중과세 | 기본세율 + 20% 또는 60% 중 큰 세액으로 |
| 1가구 3주택 중과세 | 기본세율 + 30% 또는 60% 중 큰 세액으로 |
다주택자의 경우 중과세 정책이 적용되어 기본세율에 각각 20%, 30%가 적용됩니다.
예를들어 1가구 2주택자의 경우 두 개의 주택 중 하나의 주택을 양도하여 양도소득이 1,300만원이 발생하였다면 기본세율인 6%에 2주택자 중과세인 20%가 더해져 26%가 됩니다. 하지만 다주택자 세율의 경우 (기본세율 + 중과세)와 60% 중 큰 세액으로 결정되기 때문에 이 경우에는 26%가 아닌 60%로 세율이 정해지게 됩니다.
이렇게 보유기간과 다주택여부에 따라 정해지는 세율이 상이한것을 알 수 있습니다. 그렇다면 양도소득세 비과세 조건은 어떻게 될까요?
양도소득세 비과세 조건
주민등록상 동일한 주소지에 거주하고 있는 부부와 미혼인 자녀를 포함하여 해당 주택에 대한 보유기간이 2년 이상인 경우 양도시 양도소득이 발생하여도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
다만, 주의해야하는 몇가지 사항이 있습니다.
1. 양도가액
양도소득세 비과세 구간은 12억까지 입니다. 양도가액이 12억을 초과하는 경우 12억을 초과한 금액에 대해서는 양도소득세가 발생합니다.
예를들어 8억에 취득한 주택을 2년 뒤 12억에 매도한다면, 양도소득세 비과세 대상입니다.
하지만, 13억에 매도한다면 8억과 12억의 차익인 4억에 대해서만 비과세를 받을 수 있으며 12억을 초과한 12억 ~ 13억 구간에 대한 즉, 1억에 대한 양도소득세가 발생합니다.
3. 장기보유특별공제
| 기간 | 3년이상 | 4년이상 | 5년이상 | 6년이상 | 7년이상 | 8년이상 | 9년이상 | 10년이상 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 보유조건 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 거주조건 | 12%(8%*) | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 합계 | 24%(20%*) | 32% | 40% | 48% | 56% | 64% | 72% | 80% |
장기보유특별공제란 양도일 기준 3년 이상 보유한 주택에 대해서 1년에 보유기간 4%, 거주기간 4%씩 세금공제 혜택을 받을 수 있는 제도 입니다.
과거에는 10년동간 보유만 하고 있어도 최대 80%의 세금공제 혜택이 가능했지만, 이제는 보유조건은 물론 실거주 조건도 충족해야만 80%를 채울 수 있습니다.
참고로, 보유기간이 3년 이상이며 거주기간이 2년 이상 3년 이하에 해당된다면 거주기간 공제혜택은 8%가 적용되니 참고하시길 바랍니다.
장기보유특별공제에 대한 자세한 내용은 장기보유특별공제(https://sbnet.co.kr/special-deduction-for-long-term-retention/) 글에서 확인해보시길 바랍니다.
4. 조정대상지역 유무
조정대상지역에 소재한 주택의 경우 2년이상 보유기간 조건을 충족해야함은 물론 2년이상 실거주 조건을 추가로 충족해야만 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
조정대상지역 외 지역은 보유기간 2년이상만 된다면 비과세 혜택이 가능합니다.
5. 다주택자 1가구 1주택 시점
조정대상지역내의 다주택자가 다른 주택을 모두 처분하고 1가구를 보유하게 된 경우 1가구 1주택이 시작된 날을 시작으로 2년 보유, 2년 실거주 기간을 채워야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
6. 분양권
조정대상지역내에서 취득한 분양권도 양도시 주택수에 포함됩니다.
이상으로 양도소득세 비과세 조건에 대해서 알아보았습니다. 양도세 비과세는 1가구 1주택자는 물론 1가구 2주택자도 가능한데, 일시적 1가구 2주택자만 가능합니다. 해당 내용은 1가구 2주택 양도소득세(https://sprime.kr/1%ea%b0%80%ea%b5%ac-2%ec%a3%bc%ed%83%9d-%ec%96%91%eb%8f%84%ec%86%8c%eb%93%9d%ec%84%b8/)글에서 확인하실 수 있으니 참고하시길 바랍니다.
양도소득세 비과세 조건은?
2년 이상 보유 후 양도, 조정대상지역은 추가로 2년 이상 실거주 기간 충족해야 합니다.
양도소득세 비과세 대상은?
1가구 1주택자는 물론 일시적 1가구 2주택자도 가능
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