다주택자에 대한 취득세 및 양도소득세 등 세금중과 정책 및 대출규제 등의 정책은 부동산 투기를 막기 위한 대표적인 부동산 대책이라고할 수 있습니다. 투기가 아닌 많은 실거주자 분들께서 아무래도 세금과 관련하여 예민할 수 밖에 없는데요. 오늘은 대표적인 1가구 2주택 양도소득세와 다주택자 세율 그리고 비과세 조건까지 모두 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세란?
양도소득세는 소득세에 해당되는 세금으로, 뜻 그대로 부동산 등의 물건을 양도했을때 발생한 차익 중 이익금액에 대해 부과하는 세금으로 국세로 분류되는 세금입니다. 짧게 양도세라고도 부르곤 합니다.
쉽게, 10년전 20억에 구매한 아파트를 25억에 매도한다면 5억원의 양도차익을 얻게 되는데요. 이익금액인 5억에 양도소득세가 과세됩니다.
단, 위의 예는 비과세혜택이나 다주택자 중과세율, 조정대상지역 유무 등을 배제한 단순 이해하기 쉽게 설명드린 예시 이니 이 점 유의하시길 바랍니다.
양도소득세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
1가구 1주택자의 경우 조건을 충족하면 양도소득세를 면제받을 수 있으며 1가구 2주택자의 경우에도 ‘일시적 1가구 2주택자’ 조건을 충족하면 마찬가지로 양도소득세를 면제받을 수 있습니다.
아래에서 1가구 1주택자 양도소득세부터 면제조건 그리고 1가구 2주택 양도소득세까지 모두 알아보도록 하겠습니다.
1가구 1주택 양도소득세
| 주택 보유기간 | 주택 및 입주권 | 분양권 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 2년 미만 | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 (6% ~ 45%) | 60% |
1가구 1주택 양도소득세 면제조건
한 세대원 즉, 주민등록상 동일한 주소지에 거주중인 부부와 미혼인 자녀를 포함해 1주택을 2년이상 보유한 뒤 매도하는 경우에는 양도차익이 발생하더라도 양도소득세를 면제받을 수 있습니다.
단, 다음의 내용을 숙지하셔야 합니다.
비과세 상세조건 첫번째
1주택을 2년이상 보유 후 매도하더라도 양도금액이 12억 이상인 경우 비과세 대상에 해당되지 않습니다. 매도가액이 12억 이하인 주택에 대해서만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
매도 금액이 12억을 초과하는 경우 12억까지는 비과세 구간이기 때문에 12억을 초과한 금액에 대해서 양도소득세가 과세됩니다.
비과세 상세조건 두번째
| 구분 | 3년 이상 | 4년 이상 | 5년 이상 | 6년 이상 | 7년 이상 | 8년 이상 | 9년 이상 | 10년 이상 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 보유기간 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 거주기간 | 12%(8%*) | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 합계 | 24%(20%*) | 32% | 40% | 48% | 56% | 64% | 72% | 80% |
- 보유기간이 3년이상(12%) 이며 거주기간이 2년 ~ 3년 구간인 경우 거주기간 공제는 8%가 적용되어 세금 공제 혜택은 총 20% 적용됩니다.
장기보유특별공제의 경우 1년에 8%씩(보유기간 4%, 거주기간 4%) 10년까지 최대 80% 세금공제 혜택을 받을 수 있는 제도 입니다. 해당내용은 장기보유특별공제 글에서 상세히 확인가능하니 참고해주시길 바랍니다.
비과세 상세조건 세번째
조정대상지역의 경우 2년 보유는 물론 2년 실거주 기간을 채워야 비과세 대상입니다.
비과세 상세조건 네번째
조정대상지역 소재의 다주택자가 다른 주택을 매도하고 1주택자가 된 경우, 1가구 1주택자가 시작된 날부터 2년이 경과해야 비과세를 받을 수 있습니다.
비과세 상세조건 다섯번째
조정대상지역내에서 취득한 분양권의 경우 양도시 주택수에 포함되어 양도소득세가 과세됩니다.
예를들어 1가구 1주택자가 조정대상지역내의 분양권을 취득하였고, 이 분양권을 매도하는 경우 다주택자 양도소득세가 적용됩니다.
양도소득세에 대한 기본 내용과 1가구 1주택자 양도소득세, 양도소득세 비과세 조건까지 알아보았습니다. 이제 이 글의 취지인 1가구 2주택 양도소득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1가구 2주택 양도소득세
| 다주택자 | 세율 |
|---|---|
| 1가구 2주택자 | 기본세율 (6% ~ 45%) + 20% 또는 60% 중 큰 세액으로 결정 |
| 1가구 3주택자 | 기본세율 (6% ~ 45%) + 30% 또는 60% 중 큰 세액으로 결정 |
과거에는 1가구 2주택 양도소득세는 물론 3주택 양도소득세도 기본세율만 적용되었지만, 2022년 소득세법 시행령이 개정되며 2주택자의 경우 기본세율에 +20%, 3주택자의 경우 기본세율에 +30% 만큼의 추가 세율이 적용되었습니다. 또한 장기보유특별공제가 배제되었습니다.
일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 조건
기존 1가구 1주택자가 청약당첨이 되어 분양권을 얻게되거나 추가로 주택을 매수하는 등의 행위로 1가구 2주택자가 되었지만 조건을 충족하는 경우 ‘일시적 1가구 2주택자’로 적용되어 양도소득세 면제 등의 혜택을 받는것을 의미합니다. 물론 기존 주택 처분서약 등의 조건이 있어야 하는데 상세 내용은 아래에서 서술하도록 하겠습니다.
일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해선 경우 동일하게 기존에 보유하고 있는 주택의 보유기간이 2년이상이어야 합니다. 물론, 조정대상지역내라면 보유기간 2년 이상은 물론 실거주기간 2년 이상 조건도 충족해야 합니다.
새로운 분양권 혹은 주택을 취득하는 시기도 중요한데, 기존 주택에 대한 보유 및 실거주기간이 2년 이상이더라도 신규 주택 취득 시기가 기존 주택을 매매한 후 1년이 지나지 않은 시점에서 이루어진다면 일시적 1가구 2주택자로 볼 수 없기 때문에 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선 반드시 1년 이상의 시간이 경과한 뒤 추가로 매수를 해야 합니다.
일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존 주택을 일정기간 이내에 처분(매도) 해야 합니다.
‘일시적’ 이라는 조건을 만족하기 위해서는 반드시 2년이 지나기 전에 기존주택에 대한 처분이 이루어져야 합니다.
결혼이나 증여, 합가 등으로 인해 일시적으로 1가구 2주택자가 되는 경우에는 주택 처분 유예기간이 조금 더 주어집니다. 두 개의 주택 중 하나의 주택을 처분하면 되며, 혼일 신고일을 기준으로 5년 이내에 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
물론, 처분하는 주택도 기본적인 양도소득세 비과세 조건을 충족해야 하니 이 점 참고하시길 바랍니다.
증여를 통해 2주택자가 된 경우에는 3년 이내에 처분을 해야하며, 매도가액은 9억원 이하여야 합니다.
그리고, 부모님 부양 등을 위해 합가를 하는 경우 두 주택 중 한 주택을 10년 이내에 매도(처분)한다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
양도소득세 재기산 제도
양도일 현재 2년이상 보유 및 실거주 조건을 충족하는 1가구 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
재기산 제도가 개정되기 전 다주택자는 나머지 주택을 모두 처분한 뒤 최종적으로 1가구 1주택자가 된날을 시작으로 보유기간 및 거주기간을 재기산 했습니다.
재기산 제도가 개정된 후에는 소유한 주택의 수와 무관하게 주택을 실제로 보유한 기간과 거주한 기간을 기준으로 보유기간 및 실거주 기간을 계산하여 양도소득세 비과세 대상 여부를 판단합니다.
A,B,C 세 주택을 차례대로 매수한 다주택자를 예로 들어보겠습니다.
C주택의 취득일을 2020년 1월 1일이이며 2022년 1월 1일에 C주택을 제외한 나머지 주택을 처분했다는 가정을 해보겠습니다.
재기산 제도가 개정되기 전에서는 2022년 1월 1일부터 최소 2년이 경과한 시점인 2024년 1월 1일 이후로 비과세 혜택이 가능합니다.
재기산 제도가 개정된 후에는 보유기간 및 거주기간이 재기산되지 않고 2022년 1월 1일에 매도하여도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이상으로 1가구 2주택 양도소득세에 대한 내용을 모두 알아보았습니다. 관련된 내용인 공시지가의 경우 공시지가 조회 글에서 확인할 수 있으니 참고해주시길 바랍니다.
1가구 2주택 양도소득세율은?
기본세율 + 20%과 60%중 큰 세액으로 결정됩니다.
양도소득세 비과세 조건은?
보유기간 2년 이상, 조정대상지역의 경우 추가로 실거주기간 2년이상, 매도가액 12억원 이하
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